München, 04.06.2025 – Wenn voraussichtlich 2027 die ersten der insgesamt rund 1.500 Wohnungen in den KIRSCHGÄRTEN bezogen werden, wohnen die Mieterinnen und Mieter im wohl klimafreundlichsten Viertel des Landes. Und das liegt nicht nur an der 24.000 Quadratmeter großen Parkanlage, die rund ein Fünftel des bisher durch ein Gewerbegebiet komplett versiegelten Areals bedeckt, oder an den 400 Bäumen, die gepflanzt werden. Die hervorragende Klimabilanz beruht vor allem darauf, dass die Energie für die Wärme- und Kälteversorgung des Quartiers zu 100 Prozent aus regenerativen Quellen stammt. Da in diesem Stadtgebiet klimafreundliche Fernwärme vorerst nicht verfügbar ist, bietet glücklicherweise das Grundwasser an diesem Standort ein aussichtsreiches Potenzial. Das Unternehmen ECKPFEILER hat daraufhin mit den SWM einen zukunftsweisenden Plan geschmiedet, der lokal diese Erdwärme und Sonnenstrom nutzt, ergänzt durch regional in erneuerbaren Anlagen erzeugten Ökostrom.  

„Wir wollen umsetzen, was sinnvoll ist”  

„ECKPFEILER baut grundsätzlich so nachhaltig wie möglich. Holz als nachwachsender Rohstoff, Photovoltaikanlagen auf dem Dach, Mobilitätskonzepte mit vielfältigen Sharingangeboten, energetische Optimierung – wir setzen das um, was sinnvoll ist. Und wir wollen dabei immer noch ein bisschen besser werden“, sagt Robert Harle, Technischer Geschäftsführer der ECKPFEILER Immobilien Gruppe. „So haben wir uns zum Ziel gesetzt, die KIRSCHGÄRTEN 100 Prozent emissionsfrei zu versorgen. Und das nicht nur rein rechnerisch“, erklärt Harle. „Wenn man hohe Ziele hat, muss man auch Dinge tun, die noch niemand zuvor gemacht hat. Wir freuen uns, dass wir mit den SWM einen kompetenten und konstruktiven Partner gefunden haben, der bereit ist, neue Wege zu suchen – und auch zu gehen“, so Harle.

Dr. Florian Bieberbach, Vorsitzender der SWM Geschäftsführung: „Als der Münchner Energieexperte forcieren wir die Münchner Wärmewende auch mit Quartierlösungen. Unser ausgefeiltes Konzept zur Wärme- und Kälteversorgung mit Sektorkopplung aus Strom und Wärme hat einen wesentlichen Anteil daran, dass die KIRSCHGÄRTEN Ihre Ziele in Sachen Nachhaltigkeit und DGNB Zertifikat in Platin erfüllen können. Wir freuen uns sehr darüber, die ECKPFEILER Immobilien Gruppe mit diesem Vorzeigeprojekt langfristig zu unterstützen und auch außerhalb unseres Fernwärmenetzes skalierbare Nahwärme-Lösungen für das Gelingen der Wärmewende demonstrieren zu können.“ 

Rund 50 Prozent der Dachflächen sind für Solarenergie reserviert. Etwa 1.000 MWh werden jährlich auf den Dächern des Quartiers mit der insgesamt rund 1 MWp großen Photovoltaik-Anlage erzeugt. Doch die größte Herausforderung besteht darin, den Strom auch dann zur Verfügung zu stellen, wenn die Sonne nicht scheint. So haben ECKPFEILER und SWM vertraglich vereinbart, dass der Strombedarf für die Wärmeversorgung der KIRSCHGÄRTEN immer dann, wenn er nicht von den lokalen Photovoltaik-Anlagen gedeckt werden kann, exklusiv durch Ökostrom aus regionalen Erzeugungsanlagen und erneuerbaren Ressourcen im Umkreis von weniger als 150 km bezogen wird.

Nahwärme-Netz aus oberflächennaher Geothermie 

Während bei der Strombeschaffung für die Wärmeversorgung nur vertragliche Hürden zu überwinden waren, erforderte die Wärmeversorgung viel ingenieurtechnisches Know-how. Ein Standortvorteil für die ökologische Energieerzeugung war schnell erkannt: Der Untergrund in den KIRSCHGÄRTEN besteht aus einer mehr als 15 Meter dicken Kiesschicht, durch die das Grundwasser von Süden nach Norden fließt. Mit Beratung des renommierten Ingenieurbüros Hausladen wurde ein hoch innovatives Konzept entwickelt. Neben den technischen Herausforderungen sind auch rechtliche und wirtschaftliche Hürden zu überwinden für die Umsetzung und den Betrieb einer Quartiersversorgung in dieser Dimension – und nicht zuletzt die Frage, wie der beste Betreiber gefunden wird. In Drees & Sommer wurde ein hoch kompetenter Partner gefunden, der ECKPFEILER zur energiewirtschaftlichen Ausgestaltung beraten und das Ausschreibungsverfahren geleitet hat. In diesem haben sich die SWM gegenüber den Mitbewerbern mit einem starken lokalen Konzept durchgesetzt. Der städtische Energieversorger sichert künftig die Wärme-, Kälte- und Stromversorgung im gesamten Quartier. 

Kernelement ist die Nutzung von Erdwärme. Diese wird dem Quartier über die Verteilung von Grundwasser zur Verfügung gestellt, welches über Förder- und Schluckbrunnen entnommen und wieder eingeleitet wird. Gegenüber anderen Systemen, die als geschlossene Systeme mit Erdwärmesonden und Solekreislauf konzipiert werden, wird auf diese Weise die im Grundwasser gespeicherte Wärme direkt genutzt.

Das Grundwassernetz – ein sogenanntes kaltes Wärmenetz – steht den Gebäuden bedarfsgerecht sowohl für die Gebäudekühlung bzw. -temperierung als auch für Heizung und Warmwasser zur Verfügung. Hierfür werden dezentrale Wärmepumpen eingesetzt, deren Strombedarf vorrangig über die lokalen Photovoltaikanlagen gedeckt wird. Etwaige Überschüsse aus der PV-Stromerzeugung werden möglichst im Quartier verbraucht.

Durch die Errichtung und den Betrieb der Grundwasseranlagen, der Wärmepumpen sowie der Photovoltaikanlagen besteht die Möglichkeit der zentralen Steuerung durch die SWM. So kann die Grundwassernutzung auf ein Mindestmaß reduziert und die lokale Verwendung von Strom optimiert werden. Dieses innovative Zusammenspiel wird in dieser Form und Leistungsfähigkeit in Deutschland nur selten zu finden sein. Durch das Konzept werden sowohl initiale als auch laufende Kosten gesenkt, der Komfort für die Nutzer erhöht und eine hohe Energieeffizienz erreicht.

Bereits während der Planungsphase konnte die Anzahl der Brunnen von zehn auf sechs reduziert werden. Drei dieser Brunnen entnehmen im Süden der KIRSCHGÄRTEN Grundwasser mit einer Temperatur von etwa 12°C und leiten dieses durch Rohrleitungen vom Süden des Grundstücks in den Norden. Auf dem Weg dorthin wird dem Grundwasser über Wärmetauscher Wärme entzogen, bevor es über die anderen drei Brunnen mit etwa 8°C wieder versickert wird. In den einzelnen Häusern nutzen die Wärmepumpen mit Hilfe von Ökostrom diese Temperatur, um die Gebäude zu heizen und Warmwasser zu erzeugen.

Digitale Steuerung der Energieversorgung

Um den Verbrauch optimal auf die Energiequellen abzustimmen, ist in den KIRSCHGÄRTEN ein komplexes Energiemanagementsystem nötig, das auch Smart Metering / IoT (Internet of Things) sowie Data Science nutzen wird. „Ein übergreifendes digitales Informations- und Kommunikationsnetz verbindet dezentrale Energieversorgungssysteme und Verbraucher optimal. Dank der Digitalisierung von Anlagenbetrieb, Nutzerverhalten und Wetterprognosen sollen über ein quartierübergreifendes Energiemanagementsystem die Mess-, Steuer- und Regelungstechnik der Wärme- und Kälteversorgung positiv beeinflusst und in diesem Netz weitere Optimierungspotenziale genutzt werden“, erklärt Michael Tiefenbrunn, Leiter Technische Lösungen Nahwärme, von den SWM. „So können wir die Bereiche Strom, Wärme und Kälte miteinander verknüpfen.“ Das System soll aus Verbrauchsdaten und Erzeugungsprognosen die Einsatzplanung für die einzelnen Komponenten mit hohem Automatisierungsgrad erstellen. Dies ermöglicht eine effiziente Kopplung der verschiedenen Sektoren und optimale Nutzung der Flexibilität der Komponenten.

Für die Elektromobilität im Quartier errechneten die Planer einen täglichen Strombedarf von rund 3.000 kWh. Um auch die Netzinfrastruktur nicht zu stark zu belasten, ist ein Lastmanagement für die Ladesäulen unabdingbar, das auch die Nutzung des eigenen Photovoltaikstroms optimieren kann.

Maximale Ausschöpfung der Photovoltaik durch Option für Mieterstrom      

Bei der Nutzung des Solarstroms vom Dach gibt es eine klare Hierarchie, wie Katharina Nicolait von ECKPFEILER erläutert: „Vorrang hat immer der Betrieb der Wärmepumpen. Stromüberschüsse, vor allem in den Sommermonaten, werden für den Allgemeinstrom im Gebäude, z.B. für die Treppenhausbeleuchtung und den Aufzug verwendet. Außerdem soll es Mieterstromangebote für die künftigen Bewohner*innen geben, die dadurch nicht nur hauseigenen, sondern auch günstigen Ökostrom beziehen können. Bleibt etwas übrig, etwa weil tagsüber viele Menschen nicht zu Hause sind, fließt der Sonnenstrom in den Keller und versorgt dort die Elektromobilität“, erklärt Katharina Nicolait. Man könnte also sagen, dass die elektrisch angetriebenen Fahrzeuge als Endspeicher dienen. „Das hat den Vorteil, dass der Strom da verwendet wird, wo er erzeugt wird“, so Nicolait.

Nachhaltigstes Quartier des Landes

Die KIRSCHGÄRTEN gelten in der Branche in vielerlei Hinsicht als Vorzeigeprojekt. Auf der EXPO Real wurde das Projekt von der DGNB im Herbst 2024 „als nachhaltigstes Quartier Deutschlands“ ausgezeichnet. Die konsequente Planung der rund 1.500 Wohnungen in Holzhybridbauweise mit einem Rohstoff aus regionalen FSC-zertifizierten Wäldern war einer der Gründe für die vorbildliche Bewertung des Projekts. In der Gesamtbetrachtung erreichten die KIRSCHGÄRTEN auf der Nachhaltigkeitsskala einen Wert von 83,8 Prozent – ein Wert, der bisher noch von keinem anderen Quartier erreicht wurde. 

Neben dem Klimaschutz spielt auch die Klimaanpassung im Sinne einer Schwammstadt eine wichtige Rolle. Katharina Nicolait erklärt, wie das Wasser auf dem Gelände gespeichert werden soll: „Insgesamt werden wir rund 50 Prozent der Fläche auf dem Gelände begrünen. Dazu gehören üppig bepflanzte Dachgärten mit viel Substrat sowie ein 1,5 Meter dicker Mutterboden auf den Tiefgaragen, der eine Bepflanzung mit Bäumen ermöglicht und als Wasserspeicher dient. Auch starker Regen kann auf unserem Grundstück komplett versickern“, erklärt Nicolait.

Mobilitätskonzept umfasst ÖPNV-Ausbau und Verkehrsberuhigung

Anders als das Wasser, fließt Verkehr naturgemäß über die Grundstücksgrenzen ab. Entsprechend blickt das Mobilitätskonzept der KIRSCHGÄRTEN über den Tellerrand. Ein Mobilitäts-Hub mit Sharing-Angeboten vom Auto bis zum Lastenrad in der Mitte des neuen Quartiers soll das eigene Auto überflüssig machen. Auch der ÖPNV wird gefördert: In der Elly-Staegmeyr-Straße, in der künftig Tempo 30 gilt, entsteht eine neue Haltestelle für den Linienbus. Wer lieber individuell unterwegs ist, kann in Zukunft einfach aufs Rad steigen und die neuen breiten Radwege entlang der Bahnlinie nutzen – fernab vom Autoverkehr.

Ein Quartierstreff mit eigenem Quartiersmanager unterstützt die Bewohner*innen bei der Nutzung der Sharing-Angebote und hilft bei der Vernetzung und dem Austausch untereinander. Die soziale Durchmischung des neuen Quartiers kann als vorbildlich gelten: 40 Prozent der Wohnungen werden von ECKPFEILER als geförderter Wohnraum zur Verfügung gestellt. 

Vorzeigeprojekt einer 15-Minuten-Stadt 

Insgesamt können die KIRSCHGÄRTEN als Blaupause für die Stadt der kurzen Wege dienen. Neben Wohnraum gibt es auch Freizeitangebote, Bildung und Gastronomie im Quartier. Durch den Bau einer Grundschule mit Sporthalle und Freizeitsportanlage können die Kinder im Sinne der 15-Minuten-Stadt zu Fuß zur Schule gehen. Und auch für die Kleinsten gibt es im Quartier verteilt vier Kindertagesstätten – quasi vor der Haustüre. In wenigen Minuten sind auch die Einkäufe des täglichen Bedarfs zu erreichen: mit dem Einkaufszentrum EVER.S warten direkt nebenan Geschäfte, Arztpraxen und Gastronomieangebote auf rund 10.000 m². 

„Wir möchten nicht nur Häuser bauen, wir möchten Lebensraum für Menschen schaffen“, erklärt Geschäftsführer Wolfgang Bogner den Leitgedanken von ECKPFEILER. „Ich freue mich, dass wir den Grundstein für ein Quartier legen können, das mit seinen Qualitäten ein echtes Heimatgefühl wecken wird“, so Bogner.    

Die KIRSCHGÄRTEN auf einen Blick: 

• 120.000 m2 Grundstücksgröße
• ca. 50 % Grünflächen
• 24.000 m2 öffentlicher Park
• Gemeinschaftsdachgärten
• rund 1.500 Wohnungen 
• Energieeffizienzhausstandard EH 40
• klimaneutrale, autarke Energieversorgung
• wohngesunde Holzhybridbauweise
• dreizügige Grundschule mit Sporthalle und Freisportanlage
• vier Kindertagesstätten
• Nahversorgung 
• drei Mobilitätsstationen und neue MVG-Bushaltestelle
• neuer Radschnellweg entlang der Bahnlinie 
• DGNB Zertifikat in Platin